У банка, который активно выдает ипотечные кредиты (по определению долгосрочные), но при этом привлекает по преимуществу «короткие» ресурсы, могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Способ решения проблем такого рода изобретен - это секьюритизация ипотечных активов. Если механизмы секьюритизации будут отлажены, от этого выиграют не только заемщики и банки, но и весь фондовый рынок. // Ирина Слюсарева. "Финансовый аналитик", №№ 7 - 8, 2004

Без секьюритизации ипотечных активов развитие полноценной ипотеки невозможно.

Механизм секьюритизации заключается в том, что часть своих ипотечных активов банк преобразует в ценные бумаги. Бумаги он выпускает на рынок, - проще говоря, продает. Полученные средства, в свою очередь, направляет на выдачу новых ипотечных кредитов.

Таким образом, все при деле. Инвестор, купивший ипотечные бумаги, «режет купоны». Заемщик получает кредит на жилье. А банк - доход.

Простая изящная схема.

Банкам она дает сразу несколько преимуществ. Позволяет, во-первых, снять кредитные риски (они перекладываются на покупателя ценных бумаг), во-вторых, привлечь долгосрочное финансирование не посредством кредитов, а с рынка ценных бумаг.

Наличие такого механизма принципиально важно для банков, которые хотят быстро расти, но при этом не обладают значительными ресурсами. (По западным меркам, даже российский крупняк выглядит всего лишь средне). Законодательная база вторичного рынка - федеральный закон об ипотечных ценных бумагах - в первом приближении создана. Но самих ипотечных бумаг в России не появилось.

Хотя первичный ипотечный рынок формируется весьма активно (в том числе, потому что растет сам рынок жилья). Формируют его, в значительной степени, крупные банки - например, Сбербанк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, а также специализированные ипотечные банки, такие, как Городской Ипотечный Банк и Банк ДельтаКредит. Недавно о планах выхода на российский ипотечный рынок заявили ABN Amro, GE Consumer Finance, Societe Generale, которые относятся к категории финансовых супертяжеловесов.

В секьюритизации нуждаются как крупные, так и средние игроки, но для специализированных банков реально функционирующий механизм секьюритизации является составной частью бизнес-модели. Таким образом, именно специализированные ипотечные банки, скорее всего, будут основными разработчиками и промоутерами таких механизмов.

Если бы схемы рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг запустили средние банки, первичный ипотечный рынок, возможно, сформировался бы, наконец, как действительно массовый. Да и отечественный фондовый рынок получил бы хороший импульс к развитию. По статистике Европейской ипотечной федерации за 2002 год, в Германии ипотечные бумаги составляют 36% всего фондового рынка страны, в Швеции - 45%. А в Дании 70%!

Есть и еще один аспект проблемы. Как заявил «Финансовому аналитику» Геннадий СУВОРОВ, известный специалист одного из крупнейших зарубежных инвестиционных банков: «Ипотечные ценные бумаги - это лишь частный случай секьюритизации. Следующим шагом должна стать секьюритизация любых активов. Надо реализовать эффективные механизмы получения заемных денег под залог гигантских активов, имеющихся на сегодня в России».

В теории, кстати, существует два типа ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): ипотечные облигации европейского типа (так сказать, восходящие к немецким ипотечным облигациям Pfandbriefe) и бумаги американского типа (Mortgage backed securities). Эти два типа бумаг соответствуют двум типам ведения бизнеса.

Зампред Городского ипотечного банка Руслан ИСЕЕВ характеризует две базовые модели секьюритизации так: «Первая модель - «балансовая» - предполагает выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе банка-кредитора. В российском законе она представлена в формате ипотечных облигаций. К механизму выпуска ипотечных облигаций могут прибегать крупные универсальные банки, для которых выдача ипотечных кредитов является лишь частью их деятельности.

Вторая модель, «внебалансовая», - это модель ипотечных сертификатов участия (ИСУ, российский аналог Mortgage backed securities). Она более востребована специализированными ипотечными банками: экономический смысл их деятельности заключается в как можно более быстрой выдаче как можно большего числа ипотечных кредитов и их последующей продаже. «Внебалансовая» секьюритизация осуществляется посредством продажи ипотечных активов (кредитных договоров и закладных) с баланса Банка. Структурирование такой продажи зависит от характера и структуры спроса на ИСУ и может включать механизм «транширования», т.е. создание на основе единого пула ипотечных активов нескольких классов ценных бумаг с различными уровнями риска.

Основными преимуществами «внебалансовой» секьюритизации являются: снятие рисков с баланса ипотечного банка, а также возможность капитализации положительной разницы между ставкой по кредиту и соответствующей текущей рыночной ставкой.

При этом организация и структурирование такой сделки является достаточно сложной задачей с серьезными транзакционными издержками. Поэтому сложные структурированные сделки экономически оправданы лишь при сравнительно больших объемах».

Объективно ни одну из моделей нельзя назвать лучшей: у каждой свои преимущества. И в мировой практике они развиваются, в общем, на почти паритетных началах.

Российский рынок в настоящий момент как раз находится в стадии их примерки и выбора. Эмитентам разного типа к лицу разное.

«Решая вопрос о секьюритизации ипотечных активов, - сообщил «Финаналитику» вице-президент Внешторгбанка Андрей СУЧКОВ, - мы рассматриваем все возможности: и ипотечные облигации, и сертификаты участия. Но облигации - более привычный и для нас, и для инвесторов инструмент. Переход к классической секьюритизации, через ипотечного агента (так называемого SPV), возможно, будет следующим этапом. Создание SPV - это другие риски, для нас непривычные, здесь возможна неравномерность денежных потоков, определяемая возможностью досрочного погашения кредитов».

Внешторгбанк - второй по величине российский банк, после Сбербанка. Ресурсов у него достаточно. Почему он задумался о вторичном рынке сразу, только выйдя на рынок первичный?

«Действительно, - говорит г-н Сучков, - ВТБ располагает значительными ресурсами, поэтому в настоящий момент проблем с финансированием ипотечных программ не возникает. Но совершенно очевидно, что они возникнут - и правильнее решать их на начальном этапе. Не секрет, что средства привлекаются на сроки в основном не более года. При такой структуре предоставлять кредит на 20 лет - это риск. Поэтому секьюритизация для нас есть вопрос неизбежный. Сейчас успешно формируется первичный ипотечный рынок. Задача формирования рынка вторичного пока еще только стоит. Мы предполагаем не входить в рынок, который уже создан кем-то, а непосредственно его создавать и формировать».

Словом, все происходит в соответствии с теорией. ВТБ как крупный универсальный банк склоняется к секьюритизации по «балансовой» модели. Кредитные организации, ориентирующиеся на «чисто ипотечную» специализацию, идут вторым путем - пытаются реализовать схемы «классической» ипотеки.

В прошлом году на российском рынке произошла первая знаковая сделка в этом направлении. Банк «ДельтаКредит» осуществил продажу пула ипотечных кредитов «Москоммерцбанку» на общую сумму свыше $11 миллионов, с фиксированной ставкой доходности и средневзвешенным сроком погашения 9,5 лет. Зампред правления «Москоммерцбанка» Асхат САГДИЕВ публично заявил тогда, что сделка получилась обоюдно выгодной и после нее «Москоммерц» получил сходные предложения от других московских банков. Но качество кредитных портфелей авторов этих «оферт» Москоммерц не устроило. А вот с портфелем «ДельтаКредита» все было в порядке (банковская пресса, кстати, много писала о добротных скоринговых моделях оценки платежеспособности заемщика, разработанных в «ДельтаКредите»).

Через считанные дни рынок узнал еще одну, парную к первой, новость: президент банка «ДельтаКредит» Николай ШИТОВ перешел на работу в группу компаний «Тройка Диалог». И «Тройка», в партнерстве с Росгосстрахом, немедленно заявила о запуске проекта специализированного ипотечного банка. Первоначальные инвестиции в проект составили $40 миллионов, реализацию ипотечных продуктов предполагалось осуществлять через 2300(!) отделений Росгосстраха.

Специализированный ипотечный банк «Тройки» вскоре был официально назван Городским ипотечным банком.

Руслан ИСЕЕВ, зампред правления Городского ипотечного банка, признает, что команда осуществила несколько сделок секьюритизации. И уточняет: «Наверное, правильнее назвать их квазисекьюритизацией. Экономическая суть этих операций тождественна сути «классических» сделок секьюритизации: мы продали ипотечные активы на рынке, а привлеченные таким образом средства направили на выдачу ипотечных кредитов. Конечно, фактически получилась всем известная операция цессии. Но в сделке, в то же время, присутствовала принципиальная новизна. Во-первых, впервые были проданы именно ипотечные кредиты. Во-вторых (это самое важное), порядок ценообразования в этой сделке соответствовал именно механизму секьюритизации».

При структурировании сделки, рассказал г-н ИСЕЕВ, возник ряд вопросов, относящихся к области законодательства - главным образом налогового. Решение проблем было достигнуто в процессе переговоров между продавцом и покупателем. В данном случае стороны нашли взаимно приемлемое решение. Но в принципе это показатель того, что российским ипотечным схемам не хватает технологической и юридической проработанности.

В частности, не может заработать система выпуска ипотечных ценных бумаг через уже упоминавшийся механизм Special Purpose Vehicle - SPV (в российском законодательстве эта структура называется специальным ипотечным агентом).

Базовая схема секьюритизации через SPV заключается в том, что, собрав большой пул ипотечных активов, банк продает их неаффилированной структуре - этому самому специализированному агенту (не путать с агентством!). А SPV эмитирует собственные бумаги и из денег, полученных от их продажи на рынке, расплачивается с банком. Такая схема (по утверждениям специалистов) имеет множество преимуществ. Она, как можно понять (хотя понять это непросто!) расчищает баланс банка, защищает интересы инвесторов (риск банкротства SPV очень низок и сопряжен только с риском самих секьюритизированных активов). В нее могут «заходить» иностранные инвесторы.

Механизм SPV «обкатан» в обширной зарубежной практике и везде доказал свою эффективность и действенность. Однако, как отмечают специалисты, для того, чтобы статус SPV был более понятен и мог использоваться на практике, в российское законодательство необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. В частности, нужны изменения в Налоговом кодексе, позволяющие исключить двойное налогообложение при выпуске ипотечных ценных бумаг.

По утверждениям многих наших собеседников, запуск механизма SPV - основная задача, которую нужно решить на данном этапе существования российской ипотеки. Это тем более важно, что механизм работает и в случае ипотечных облигаций, и в случае ипотечных сертификатов участия. Более того, он работает и при секьюритизации любых других коммерческих активов, не обязательно ипотечных.

Часть российских специалистов по секьюритизации считает, кроме того, что нужен отдельный закон о секьюритизации, в котором были бы прописаны все вопросы, связанные с этим процессом. И, как водится, подзаконные акты к нему. Например, у центральных банков некоторых стран разработаны инструкции, определяющие, в каких случаях в результате сделок по секьюритизации могут быть вынесены за баланс ипотечные активы и снижены нормы по резервированию и достаточности капитала.

В осуществлении всех названных мер нет, в принципе, ничего невероятного. Но нужен мощный начальный толчок. В нем-то все дело.

Реально вторичный рынок ценных бумаг заработает лишь после того, как первичный рынок (продажа жилья по ипотечным схемам) перейдет от запуска к рабочему режиму. Когда возникнут рабочие объемы, измеряемые, скажем, сотнями миллионов долларов. Для сравнения: общий объем ипотечных кредитов, выданных в США за все время существования ипотеки - $7,8 трлн. В России порядки цифр иные. По данным ЦБ, в 2003 году 146 российскими банками в совокупности было выдано ипотечных кредитов на $250 миллионов (не более двух траншей, если говорить применительно к секьюритизации).

Кто будет основными игроками этого рынка?

Геннадий СУВОРОВ считает, что, если на российский рынок ипотечных ценных бумаг выйдет серьезный западный инвестиционный банк, то все российские банки окажутся на обочине бизнеса по причине своего низкого кредитного рейтинга.

Николай ШИТОВ думает, что российские структуры гораздо больше западных подготовлены к работе на отечественном рынке с точки зрения инфраструктуры, но у наших хуже технологии.

В любом случае, при конкуренции участников рынка выигрывает потребитель.

< Предыдущая		Следующая >