Кредиты пока остаются основным, но не самым доходным инструментом банковских инвестиций в недвижимость. // Елена Евтюхина. "Банковское обозрение", №5, май 2008 г.

Пока иностранные банки и инвестфонды затаились и размышляют, стоит ли в ближайшие месяцы связываться с российским строительным рынком, ситуация благоприятствует местным игрокам. И даже не имея обширного опыта, осуществить рентабельный девелоперский проект можно, используя наработанные за недолгую историю российского девелопмента инвестиционные механизмы.

Затишье, которым можно пользоваться

В 2006-2007 годах банки активно участвовали в финансировании проектов, связанных с недвижимостью, объем сделок постоянно возрастал, но уже во втором полугодии 2007 года тенденция изменилась. Причина - ухудшение конъюнктуры финансовых рынков, из-за чего многие банки либо ограничили, либо просто закрыли лимиты на финансирование строительной отрасли на неопределенный срок. Стратегии банков, естественно, стали более осторожными и взвешенными: кто-то отказался от участия в спекулятивных и высокорискованных проектах, другие стали чаще привлекать независимых экспертов и консультантов. Специалисты рынка считают, что возобновления положительного тренда в этом секторе следует ожидать не ранее 2009 года. Но так как сейчас конкуренция со стороны иностранных банков и крупных фондов недвижимости, столь сильно влиявшая на стоимость кредитных ресурсов до осени прошлого года, отошла на второй план, то для тех, кто чувствует в себе силы для реализации успешных проектов в строительной отрасли, настало вполне благоприятное время для начала активных действий.

«На сегодняшний день российские банки работают на рынке финансирования девелоперских проектов более активно, чем дочки западных банков, - анализирует ситуацию Сергей Бессонов, директор департамента проектного и структурного финансирования Номос-Банка. - В первую очередь это связано с тем, что предоставление средств в таких проектах осуществляется в форме проектного финансирования, которым иностранные банки в России пока занимаются не очень активно, в том числе по причине высоких рисков».

И все же иностранные банки и компании не прекращают отслеживать изменения в законодательстве, чтобы быть готовыми к возможному упрощению правил игры на девелоперском рынке России. Нельзя забывать, что до кризиса объем иностранных инвестиций в строительство и операции с недвижимостью показывал уверенный рост: в 2006 году, по данным Росстата, их объем составил 713 млн долларов, а в 2007-м - уже 2 млрд 911 млн долларов. Вероятнее всего, после стабилизации ситуации эта тенденция продолжится. Но вполне вероятно, что к тому времени самые лакомые куски девелоперского рынка достанутся российским компаниям и банкам.

В целом активнее на этом рынке работают те банки, которые ориентированы на участие в инвестиционных процессах и в других отраслях. Банки федерального уровня имеют преимущества по сравнению с региональным в части объема и стоимости финансирования сделок. С другой стороны, региональные банки в локальных проектах могут действовать более гибко и быстро. «Не очень крупные банки закрывают глаза на возможное наличие в строительных проектах повышенных рисков, отсутствие каких-либо разрешений и другие неясности, - считает Артем Арустамян, вице-президент Альфа-Банка, директор по работе с корпоративными клиентами строительной отрасли. - Но подобные проекты, как правило, не являются капиталоемкими и объемными, что, соответственно, не привлекательно для крупных банков. Банки первой двадцатки могут предложить заемщикам такие преимущества, как большой лимит на одного заемщика, большой запас ликвидности, гарантирующий наличие кредитных ресурсов для клиентов банка, опытную команду кредитных и клиентских менеджеров в области финансирования строительной отрасли».

В 2007 году объем иностранных инвестиций в строительную отрасль России вырос по сравнению с 2006 годом более чем в четыре раза и составил 2 млрд 911 млн долларов. Динамичный рост цен на стройматериалы затрудняет корректные расчеты доходности и негативно сказывается на рентабельности проектов.

Правда, далеко не все банки, которые хотят участвовать в финансировании девелоперских проектов, имеют такую возможность, а именно - достаточный объем привлеченных средств, сопоставимых по срокам и стоимости с лидерами рынка. Но, по мнению его отдельных представителей, активность банка в финансировании строительных проектов связана скорее не с характеристиками банков (федеральный-региональный, коммерческий-государственный, многофункциональный-отраслевой и т.д.), а с их общей инвестиционной политикой.

«Активность того или иного банка в реализации девелоперских проектов зависит от величины и возможностей банка: стоимость объекта площадью 5-10 тыс. квадратных метров начинается от десяти миллионов долларов, - дает свою оценку заместитель начальника управления инвестиционного проектирования КБ «Московский Капитал» Роман Кондраков. - И все же инвестиции или, если быть более точным применительно к банкам, «финансирование проектов» в сфере недвижимости и строительства остается и будет еще достаточно долго оставаться привлекательным направлением деятельности в силу доходности и ликвидности девелоперских проектов, и как способ диверсифицировать инвестиционный или кредитный портфель банка».

Основные помехи: бюрократы и стройматериалы

Строительные проекты по сравнению, например, с инвестициями в производство в качестве преимущества показывают более высокий уровень рентабельности: в первую очередь для сегмента жилищного строительства, и в меньшей степени - для коммерческой недвижимости. Кроме того, жилищное строительство привлекательно с точки зрения сроков окупаемости. Так, по данным Номос-Банка, средний срок окупаемости строительства жилья - два-три года, девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости, офисов и торговых помещений - пять-шесть лет, более шести лет требуется обычно для окупаемости строительства гостиниц. У производственных проектов сроки выше: они составляют примерно шесть-восемь лет.

Но привлекательные проекты в области застройки традиционно и одни из самых рискованных, и непростых в отношении оформления документации, что необходимо учитывать, прорабатывая бизнес-план и стратегию проекта.

Один из самых актуальных для России рисков, возникающих при финансировании девелоперских проектов, - ценовой. Это связано с тем, что в последние несколько лет происходит динамичный рост цен на рынке строительных материалов - он значительно превышает уровень инфляции и с трудом поддается прогнозированию. Это затрудняет корректные расчеты доходности и сказывается на рентабельности проектов. В последнее время к основным недостаткам инвестиционного процесса в сфере строительства добавилось повышение стоимости кредитных ресурсов. При этом неискоренимой осталась «бюрократизированность» процесса согласования проектной и разрешительной документации. Из-за этого сроки освоения площадок значительно увеличиваются, а это неизбежно сказывается на рентабельности проекта.

«Периодическое изменение «правил игры» со стороны администраций и законодательных органов приводит к тому, что банки и компании, которые не обладают мощным административным ресурсом, решить большинство проблем могут не всегда. Либо на это приходится тратить слишком много времени и ресурсов, - считает Артем Арустамян (Альфа-Банк). - Участие банковских структур в строительных процессах ограничено контролем за соблюдением многочисленных нормативов и регламентов строительства, выполнением законов, постановлений и распоряжений».

На начальной стадии проекта стоит помнить и о труднопрогнозируемых сроках и стоимости получения всех необходимых разрешений и согласований, проблемными остаются вопросы инженерной инфраструктуры, а также выделения земельных участков, так называемого отвода земли.

Кредитовать или участвовать?

Российские банки при финансировании строительной отрасли разворачивают свои активные действия в двух основных формах - классическое кредитование девелоперского бизнеса и участие в капитале девелоперской компании или специальных компаний, созданных под конкретный проект.

Кредитование большинством участников рынка оценивается как самая понятная, распространенная и характерная для банков форма инвестирования. В то время как участие в проектах в качестве кредитора-инвестора с использованием так называемых «корпоративных схем контроля» вызывает куда больше вопросов. Для банка, являющегося прежде всего кредитным учреждением, любые иные формы участия в финансировании девелоперских проектов являются изначально чужеродными. В силу своих особенностей и ограниченности инструкциями ЦБ для банков широкое применение разнообразных механизмов инвестирования маловероятно, но все же возможно.

Классическое кредитование вполне стандартно и это не удивительно - все банки работают по одним и тем же инструкциям Центробанка, ограничивающим фантазию кредитных офицеров и менеджеров по управлению рисками. По информации Альфа-Банка, кредитной политикой любого коммерческого банка, как правило, предусмотрены следующие виды кредитных продуктов в области девелопмента:

- ломбардные сделки;

- рефинансирование затрат на строительство/реконструкцию;

- проектное финансирование.

Конкретные условия каждого из этих кредитных продуктов зависят от размера и агрессивности банковской структуры.

Сергей Воронин (Forum Investments): В будущем мы придем к общемировой практике: инвесторы вкладывают средства, банки выдают кредиты, девелоперы реализуют проекты.

Часто банки стараются инвестировать девелоперские проекты на условиях софинансирования - привлечения средств других банков или соинвесторов. Правда, сегодняшняя ситуация благоволит, как это часто бывает, к крупным и успешным. В банки, обладающие достаточной ликвидностью, обращается все большее количество застройщиков и инвесторов, предлагающих девелоперские проекты в различной стадии готовности. Из них отбор проходят самые перспективные. По-настоящему яркие и интересные проекты на рынке всегда находят деньги - будь то средства банков или других структур, да и среди банков за них может развернуться конкурентная борьба.

В этом случае девелоперы начинают сами устанавливать правила игры - для них актуальнее всего проектное финансирование. «Если говорить о финансировании всего цикла девелопмента проекта, то наиболее востребованным для девелопера способом является проектное финансировании, при котором обеспечением платежных обязательств являются доходы от функционирования данного проекта. Оно позволяет девелоперу, снизив риски по проекту, сдать его в положенный срок. Краткосрочная схема кредитования подойдет девелоперу в тех случаях, когда есть потребность в частичном финансировании, которое может быть запланировано, а может быть вызвано непредвиденными обстоятельствами, например неучтенные строительные или финансовые риски», - такое мнение высказывает Алексей Селезнев, заместитель генерального директора девелоперской компании «РТМ».

Напрямую выгоднее Второй путь, или прямые инвестиции в девелоперские проекты, характеризуется более высокой доходностью, чем предоставление кредитов, но он связан с более высокими рисками. «Банки вынуждены в ряде случаев организовывать совместные предприятия в силу неразвитости услуг fee-development на российском рынке или из-за нежелания отдавать значительную часть маржи проекта при быстром росте рынка», - говорит Сергей Воронин, руководитель компании Forum Investments, участника рынка инвестиций в недвижимость.

Сергей Бессонов (Номос-Банк): Российские банки работают с девелоперскими проектами более активно, чем «дочки» западных банков.

Суть схемы вхождения банковской структуры в капитал девелоперских компаний-заемщиков такова: компания, подконтрольная акционерам банка, приобретает определенную долю в бизнесе потенциального заемщика-владельца девелоперского проекта. В этом случае банк получает полный контроль за ходом реализации проекта, процентный доход по выданному кредиту, а также часть прибыли при выходе из проекта после его завершения. Кроме того, в случае наступления форс-мажора либо просто неудачи проекта, банковским структурам не нужно разбираться с заемщиком в суде. Проект просто полностью уходит под управление бывшему кредитору.

Статус и форма собственности подобных компаний, участвующих в «корпоративных схемах», могут быть абсолютно разными. Иногда банк не скрывает своего участия в той или иной структуре, выступая на рынке под одинаковыми или созвучными брэндами. Но чаще все-таки участие банка, его учредителей, руководителей в капитале соинвестора бывает завуалировано и документально никак не отражается.

Вхождение в капитал девелоперской организации пусть не часто, но все же регулярно практикуется - именно оно дает банку возможность существенно увеличить прибыль. Поэтому многие банки уже подумывают о создании собственных аффилированных строительных структур.

Но всегда необходимо помнить о подводных камнях таких проектов. Участие в капитале приводит к тому, что предприятие входит в состав банковской группы, которая с этого момента должна подавать в ЦБ консолидированную отчетность. Представим ситуацию, когда банк покупает 51% акций или долей девелоперской компании. На первом этапе предприятие-застройщик всегда будет убыточным, следовательно, после подачи отчетности снижение доходности проецируется на всю банковскую группу. ЦБ РФ может задать логичный вопрос - почему банк вкладывает чужие деньги в заведомо рискованные и неприбыльные проекты, а в крайнем случае и посоветует положить лицензию на стол. Исключением из такого правила является сотрудничество с крупными застройщиками с именем. Но у них обычно с финансированием и так все в порядке, из-за чего они не всегда стремятся к дополнительным взаимоотношениям с банками, особенно на условиях последних.

Дополнительные инструменты

Алексей Селезнев («Девелоперская компанияРТМ»): Наиболее востребованным для девелопера является проектное финансирование - оно позволяет снизить риски и сдать проект в положенный срок.

Третья, нередко встречающаяся на рынке форма финансирования строительных проектов - сложноструктурированная сделка, с помощью которой банк может существенно снизить свои риски, а заемщик - стоимость денег строительного проекта. «Строительство любого объекта, возьмем, к примеру, бизнес-центр, связано с различными этапами, такими как получение исходно-разрешительной документации (ИРД), проектирование, подготовка инженерных сетей, собственно строительство, оснащение необходимыми системами и оборудованием, отделка, - объясняет Роман Кондраков («Московский Капитал»). - Начальный этап, включающий получение и согласование ИРД, проектирование и получение разрешения на строительство, - самый труднопрогнозируемый с точки зрения инвестиций. Поэтому он финансируется за счет собственных средств застройщика, но может использоваться и залоговое кредитование, когда привлекаются имеющиеся активы заемщика. На этапе строительства можно использовать банковские гарантии. На этапе отделки и оснащения удобно применять аккредитивы, так как в этот период закупается большое количество импортного дорогостоящего оборудования и материалов: системы связи, безопасности и кондиционирования, лифты, дорогие отделочные материалы. Застройщик выставляет поставщику банковский аккредитив, то есть осуществляется торговое финансирование этой части проекта».

Такой инструмент, как рефинансирование, удобен, если основное финансирование проекта осуществляется за счет заемных ресурсов. Когда объект построен и, соответственно, появляется предмет залога, застройщик может получить под него более дешевый кредит, с помощью которого погашается дорогой кредит на строительство. Рефинансирование наиболее доступно по сравнению с другими схемами привлечения средств. Рентабельность перспективных проектов резко повышается. Очень активно в этой нише работают западные банки, некоторые из них готовы рефинансировать проекты даже на начальном этапе строительства, при условии наличия договоренностей с будущими арендаторами и гарантией завершения строительства.

Не очень часто девелоперами на практике используются синдицированные кредиты, хотя в этом случае застройщик не попадает в зависимость от одного банка. Образовав синдикат, заплатив комиссию банку-организатору и получив необходимые средства под залог, он может спокойно работать с дружественным банком, не будучи обязанным переводить все свои счета, обороты в банк-кредитор. Этот способ применяется в случае, если один девелопер возьмется реализовывать очень масштабный проект, а на финансирование строительства одного или даже нескольких объектов вполне хватает средств одного крупного банка.

Иногда для работы с застройщиками создаются специализированные ЗПИФы, которые на первых порах продают свои паи банку, а потом уже выходят на открытый рынок. Этот инструмент, с одной стороны, позволяет удовлетворить спрос инвесторов на долевое участие в проектах, с другой - не мешает профессионалам заниматься девелопментом и управлением. А существующая практика отсрочек по налогу на прибыль на срок выплаты пая, то есть до 15 лет, позволяет спокойно работать и получать арендные платежи без каких-либо обходных схем. Прогнозируется, что интерес к ЗПИФам будет расти не только как к инструменту привлечения инвестиций, но и как к возможности легального снижения налогового бремени. Но пока важным препятствием является отсутствие законодательной базы.

В будущем, по мнению Сергея Воронина (Forum Investments), неизбежна стабилизация рынка недвижимости, углубление специализации его игроков, исчезновение слабых команд. В итоге мы придем к общемировой практике: инвесторы вкладывают средства, банки выдают кредиты, девелоперы реализуют проекты. Кроме этого специализированные инвестиционные банки будут оказывать услуги по привлечению акционерного капитала.

Мнение эксперта

Сергей Бессонов, директор департамента проектного и структурного финансирования Номос-Банка

Источником фондирования девелоперских операций чаще становятся собственные или привлеченные целевые средства западных банков по схеме с участием ЭКА - экспортного кредитного агентства страны, генерального подрядчика, поставщика оборудования по контракту. Правда, данная схема возможна лишь в том случае, когда генеральным подрядчиком на строительстве является именно иностранная компания. Реализация подобных сделок имеет свои особенности - агентства некоторых европейских стран не фондируют местную часть затрат, что уменьшает возможность привлечения западных средств для банка-кредитора. С другой стороны, очевидным преимуществом является более низкая процентная ставка для заемщика, что особенно актуально сегодня с учетом выросшей стоимости кредитных ресурсов. Привлечение целевых западных средств, по нашим оценкам, возможно не более чем в 20-30% проектов.

Николай Воронов, директор по развитию инвестиционно- девелоперской группы «Музей»

Инвестиции в недвижимость - очень привлекательное направление, которое сегодня обеспечивает высокую доходность. Уровень рентабельности в разных случаях может колебаться от 12 до 20 % в коммерческой недвижимости и до 30 % в жилой. Наиболее рентабельны офисные и торговые площади, затем складские и производственные помещения. Но сегодня активность банков в этом направлении ограничена возможностями получения «длинных» денег - ведь девелоперский проект начинает работать спустя три-четыре года. Поэтому сейчас инвестициями в строительство занимаются в основном российские государственные банки с большими активами, так как кредитование серьезных проектов начинается от 10 млн долларов. Они занимаются проектами в первую очередь в городах-миллионниках. Во вторую - с населением не менее 500 тысяч. И здесь в качестве примера вполне может служить опыт развития ритейла в России.

Кирилл Щепановский, генеральный директор компании DeltaRealty

Вариантов финансирования проектов у девелоперов много: банковские кредиты, эмиссии акций, паевые взносы в акционерный капитал, облигационные займы, финансовый лизинг, собственные средства компаний (амортизационные фонды и нераспределенная прибыль) и так далее. В некоторых случаях финансовые структуры выступают в качестве прямых инвесторов и даже девелоперов, входят в состав акционеров создающегося объекта и получают его в собственность - частично или полностью. Могут использоваться также государственные средства, иногда в виде государственных кредитов и субсидий, а также в виде гарантий и налоговых льгот. Но реально применяются лишь некоторые из перечисленных схем.

Обычно банковский кредит составляет до 70% оценочной стоимости проекта, остальные 30% - средства девелопера. Это как раз те деньги, которые необходимы для предпроектных работ и проектирования. Основной долг банку-кредитору обычно возвращается после того, как строительство завершено и девелопер начал получать арендные платежи.

Основными игроками на этом рынке выступают наиболее крупные российские банки. Однако более интересны условия западных банков, работающих на российском рынке. Условия кредита этих банков очень привлекательны - LIBOR + 3,5-4,5%. То есть в сумме - около 6,5%. В российских банках, для сравнения, ставки по кредиту составляют не менее 10-12%.

И что очень важно, иностранные банки готовы предоставлять средства на срок до 10 лет с амортизационным периодом до 17-18 лет - разовые периодические выплаты получаются меньше. Российские же банки, как правило, ограничиваются сроком три-пять лет. Правда, западные кредиторы дают деньги с большой осторожностью.

То, что мы видим сегодня на российском рынке коммерческой недвижимости, скорее можно назвать финансированием проектов, а не проектным финансированием. То есть «чистое» банковское проектное финансирование без регресса на заемщика (когда кредитор не имеет никаких гарантий от заемщика и принимает на себя все риски проекта) пока у нас не распространено. В основном используются схемы проектного финансирования с ограниченным регрессом (оборотом) банка на заемщика или схемы финансирования, предусматривающие полный оборот банка на заемщика. В этом случае обеспечением платежных обязательств заемщика выступает не только, а иногда не столько качество проекта, сколько денежные доходы заемщика от его общей хозяйственной деятельности, а также его активы и разного рода гарантии и поручительства.

< Предыдущая		Следующая >