Российские банки рапортуют о резком росте числа выданных ипотечных кредитов. Однако искусственное стимулирование спроса может привести к надуванию очередного "пузыря" на рынке недвижимости.

Когда в начале кризиса крупные банки получили финансовые вливания от государства, по данным источников "Ко", банкиры не знали, как отчитываться перед властями. Средства есть, а как их направить на стимулирование экономики, неизвестно. Говорят, представители госбанков ходили по остро нуждающимся строительным компаниям и предлагали деньги. Рассказывают, что именно так $500 млн от ВТБ получил "ДОН-Строй", специализирующийся на строительстве жилья бизнес-класса. Позднее по этому кредиту банк и забрал все жилкомплексы компании, а теперь страдает от испорченной финансовой отчетности и не знает, что делать с балластом в виде девелоперских активов. Однако более эффективным оказалось наращивание портфеля ипотечных кредитов: с одной стороны, это помогает поддержать социально ориентированную схему покупки жилья, а с другой - позволяет освоить миллиардные средства. Главное, выполнить основное условие - снизить ставки по кредитам.

Угол наклона

В последнее время все официальные ведомства и участники рынка говорят о резком увеличении объемов выданных ипотечных кредитов. Так, по данным Росреестра, в Москве в апреле 2010-го зафиксирован пятикратный рост количества сделок по ипотечным кредитам по сравнению с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему месяцу). В результате было зарегистрировано более 2000 таких сделок. По информации "Миэль-Брокеридж", достаточно активное увеличение доли ипотечных сделок началось с конца III квартала прошлого года. "В 2010-м от месяца к месяцу отмечается рост числа сделок купли-продажи с привлечением ипотеки. За прошедшие месяцы 2010-го рост составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сегодня доля ипотечных сделок в общем объеме сделок компании составляет примерно 19,5%", - рассказывает генеральный директор "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов. По его словам, рынок ипотечного кредитования действительно оживает. "В конце 2009-го и весной 2010-го мы наблюдаем существенный рост числа сделок на рынке как московского, так и российского жилья", - подтверждает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. Соответственно, и рост числа выданных кредитов в этот период превосходит объем займов, выданных в 2009 году.

Нетрудно догадаться, что число выданных кредитов обратно пропорционально величине процентной ставки. С апреля 2009-го Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования - до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдалось планомерное снижение и процентных ставок по ипотечным кредитам. "Если очень усредненно, то ставки в рублях сегодня колеблются от 10% до 15%. На первичном рынке ставки выше в среднем на 1,5 - 2 процентных пункта до момента оформления квартиры в собственность. После этого квартира становится предметом залога, и ставка понижается до уровня кредитования объектов с оформленным правом собственности", - говорит Алексей Шленов. Помимо ставки рефинансирования на ипотечный рынок влияет еще один показатель - доступность заемных средств для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое выступает основным покупателем выданных ипотечных кредитов. И тут отмечается та же тенденция. В середине мая Совет Федерации поддержал закон, предусматривающий снижение ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5% годовых. Закон также увеличивает срок возможной выборки средств до конца 2011-го. Участники рынка не сомневаются, что президент подпишет и этот документ. Кроме того, можно вспомнить, как в феврале 2010-го премьер-министр Владимир Путин на уроке математики в тюменской школе пообещал выдавать ипотечные кредиты гражданам по ставке не выше 11% годовых, а в ближайшее время, по прогнозам главы правительства, ставки снизятся до 6%.

"Отмечаемый рост ипотечных сделок связан не только с позитивными изменениями условий ипотечного кредитования. Он отражает стабилизацию общеэкономической ситуации - выплаты по кредиту рассчитаны на длительный период, значит, те, кто обращаются за ипотекой, становятся увереннее в завтрашнем дне. То, что потребители готовы привлекать кредит для покупки квартиры, также говорит о том, что многие рассматривают сегодняшний уровень цен как приемлемый для решения жилищного вопроса", - уверяет Алексей Шленов.

По словам ведущего консультанта компании "Финэкспертиза" Дмитрия Ширяева, желающие улучшить жилищные условия в дальнейшее падение цен не верят, а роста, наоборот, опасаются. В свою очередь без кредитных средств приобретение жилья доступно немногим, особенно если это первая квартира. Впрочем, среди экспертов есть и скептики. "Количество информационных материалов, в которых поднимается тема ипотечного кредитования, объем внимания, которое ей уделяют власти, действительно очень велики. Однако, несмотря на это, объем сделок на рынке жилья с привлечением кредитных средств значительно уступает докризисным показателям. Прежде всего, это связано с опасениями потребителей и неуверенностью в прогнозируемости собственных доходов", - отмечает руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Игорь Лебедев.

Реакция рынка

Банки не замедлили откликнуться на запрос со стороны власти. По словам директора по маркетингу "Пересвет-групп" Ирины Кирсановой, ставки постоянно снижаются, и сейчас можно найти кредит ниже 10% годовых. "Коммерческие банки в значительной степени ориентируются на ставку рефинансирования, устанавливая проценты по кредитам", - говорит эксперт. Так, Московский кредитный банк предлагает ипотечный кредит на вторичном рынке жилья от 10% годовых в рублях и от 9% годовых в долларах и евро. В свою очередь в Сбербанке ставки по ипотечным кредитам начинаются от 12,15% в рублях и от 9,1% в долларах. АИЖК развивает новую программу по стимулированию кредитования застройщиков и ипотечных покупателей новостроек. Например, в Волгограде, где до недавнего времени ипотечные кредиты на новостройки выдавали только два банка - Сбербанк и ВТБ-24 (в среднем ипотечные ставки варьируются от 10% до 16%), с апреля стартовала новая программа АИЖК. Она предполагает рефинансирование ипотечных кредитов взамен снижения банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) на любом этапе строительства.

Кроме того, по словам Юрия Синяева, банки незамедлительно начали выдавать ипотечные кредиты своим партнерам-девелоперам и покупателям квартир в этих объектах, фактически финансируя стройки. В частности, банк "Зенит", являющийся кредитором ГК "Конти", в настоящий момент развернул программу по активному ипотечному кредитованию. "Средняя рублевая ставка за последний год снизилась на 3%, долларовая - на 2%. На снижение ставок влияют, прежде всего, решения государства по субсидированию ипотеки. Немаловажное значение имеет и политика Сбербанка, регулярно уменьшающего ставку, опять же под давлением властей. Зачастую госпрограммы являются единственным способом решения жилищной проблемы", - считает Игорь Лебедев. По мнению Дмитрия Ширяева, большее влияние на рынок оказали не собственно госпрограммы ипотеки, а озвученная политическая воля, направленная на снижение ставок и первоначальных взносов и реализуемая сейчас госбанками. Таким образом, ориентиром становится не только ставка рефинансирования, устанавливаемая ЦБ, но и условия, предлагаемые в программах госбанков.

"Действительно, наблюдается рост спроса и рост предложения. Это связано с накопившейся ликвидностью банков. За время кризиса банки достаточно вяло кредитовали экономику, в частности строительный сектор. Тем не менее деньги должны работать, и накопившаяся ликвидность в данный момент предлагается банками в форме ипотечных кредитов", - объясняет Юрий Синяев. Помимо этого, банки за время кризиса в качестве залогов получили строительные площадки и недостроенные объекты недвижимости, и для того, чтобы финансировать окончание стройки или весь проект, они используют ипотечные механизмы. С другой стороны, по словам Алексея Шленова, у потенциальных заемщиков появляется определенная стабильность, что позволяет обратиться к решению жилищного вопроса, воспользовавшись ипотечным кредитом. "В этом году мы видим двустороннее движение - и со стороны банков, предлагающих все более доступные продукты, и со стороны клиентов, которые проявляют все больший интерес и уже не просто изучают условия кредитования, но и предпринимают конкретные шаги для получения одобрения кредитного комитета банка и последующего выхода на рынок для поиска квартиры в качестве одобренного заемщика", - говорит эксперт.

Опасность "пузыря"

По данным главного экономиста УК "Финам Менеджмент" Александра Осина, меры господдержки привели к снижению средних ставок ипотечных кредитов крупнейшими банками приблизительно до уровня 11 - 12% годовых. "Возможно, годовой объем выданных ипотечных займов, в том числе за счет "эффекта базы" и определенного отложенного в период кризиса спроса, вырастет в 2010-м с прошлогоднего уровня в 152 500 млн руб. в два-три раза", - предполагает эксперт. В то же время устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен как спросом (в связи с высоким уровнем ставок), так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами. "Наконец, негативное влияние на этот сегмент рынка оказывает неоправданно высокий - на 300 - 400% выше себестоимости для индикативного московского рынка - уровень цен на недвижимость. В ближайшие годы темпы роста объема кредитования, даже при условии сохранения программ господдержки, будут активно снижаться за счет сокращения "эффекта базы", - объясняет Александр Осин. По его мнению, даже при снижении средней стоимости ипотеки до 12% годовых на ее оплату все равно будет уходить более 60% доходов среднестатистической семьи. Это обстоятельство с точки зрения макроэкономики создает риски для "смежных" с ипотекой сегментов потребительского рынка и ограничивает тем самым потенциал развития государственного стимулирования ипотеки в отрыве от остальной экономики. Кроме того, для рынка кредитования есть ограничитель роста с точки зрения потенциального спроса на кредитные продукты. По данным "Финам", даже докризисные ипотечные ставки в 11 - 12% сейчас неактуальны с учетом спада темпов прироста реальных доходов населения до 1% в 2009-м против 10% в предшествовавшие годы. "В итоге активный рост ипотечного кредитования при сохранении процесса сокращения доли заемного капитала банков в сегменте кредитования производства, спада в частных инвестициях вполне может привести к формированию очередного кредитного "пузыря", - уверен Александр Осин.

По словам Юрия Синяева, чтобы можно было говорить о том, что кризис преодолен и никакой "пузырь" не надулся, нужно, чтобы тенденция к снижению ипотечных ставок продолжилась. При этом рост строительного сектора в России должен выйти на стабильный уровень - около 5 - 10%. При этих соотношениях можно будет говорить о том, что кризис на рынке девелопмента преодолен. Эксперты, не согласные с тем, что рост выданных кредитов в нынешней ситуации приводит к надуванию "пузыря", все-таки не отрицают, что все это может привести к росту цен. "Мы отмечаем положительную динамику обращений клиентов, желающих приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, что приводит к увеличению количества квартир, купленных с помощью ипотеки. Если все будет уравновешено в макроэкономической обстановке, интерес к недвижимости, количество покупателей и заключаемых сделок будет возрастать, то это в перспективе приведет к росту цен на рынке вторичной недвижимости в пределах 10 - 12% до конца года", - рассуждает Алексей Шленов.

Однако насколько это позитивно для рынка и выгодно кому-то, кроме риелторов и девелоперов, вопрос открытый. Таким образом, к примеру, надувался "пузырь" на американском ипотечном рынке, хотя его размеры и не сопоставимы с российским рынком ипотеки.