Если изучать ипотечные программы банков, то кроме ставок и сроков кредитования, обязательно будет присутствовать пункт с информацией о первоначальном взносе.

Впрочем, сейчас, хотя и сложнее, чем до кризиса, но можно найти ипотеку с очень низким и даже нулевым первоначальным взносом. Но вот пользоваться этими предложениями вряд ли стоит.

Большой взнос - залог успеха

Как правило, большинство банков требуют, чтобы заемщик внес не менее 15% средств в качестве первоначального взноса. Чем больше собственных сбережений вы можете использовать при покупке квартиры - тем лучше. Банки благосклоннее относятся к обеспеченным клиентам.

«Чем выше первоначальный взнос заемщика, тем лояльнее банк при рассмотрении заявки на кредит», - подтверждает Юлия Мацияшко, руководитель продукта ОТП Банка. «При определении платежеспособности клиента банк рассматривает заемщика по различным критериям - существуют негативные и компенсирующие факторы, к последним в том числе относится наличие большого первоначального взноса по кредиту», - соглашается Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка.

Помимо этого, платить по кредиту заемщикам с крупным первоначальным взносам придется меньше. «Заемщики, сделавшие первоначальный взнос в размере от 30% от стоимости приобретаемого жилья, могут оформить ипотечный кредит по ставке на 0,5 п.п. ниже, чем ставка при минимальном первоначальном взносе», - поясняет Андрей Степаненко, член правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц.

Разница в стоимости кредитных средств может достигать и больших величин. В качестве примера приведем действующее предложение одного из банков.

Некоторые банки, допуская возможность внесения низкого первоначального взноса (например, 10%), выдвигают дополнительные условия. В частности, требуют наличия у заемщика дополнительного залога. Им может быть уже имеющаяся в собственности клиента недвижимость. Обременение с нее снимется после того, как размер кредитных средств уменьшится до 80% от стоимости ипотечной квартиры.

Что касается программ с нулевым первоначальным взносом, то ими не стоит слишком обольщаться. Они подходят преимущественно обеспеченным заемщикам. Размер ежемесячных платежей в этом случае будет больше по двум причинам. Во-первых, потому что ставка по данным программам - выше. Во-вторых, возвращать банку придется весьма крупную сумму денег, ведь кредит брался немаленький.

На нуле

Многие заемщики вносят в качестве первоначального взноса средства, полученные от продажи имеющейся в собственности недвижимости. Эти сделки - когда продается одна квартира и тут же покупается другая - получили название альтернативных, и сейчас довольно широко распространены.

Но что делать тем, у кого сбережений нет, и квартира, которую можно продать, - тоже отсутствует? Копить, - советуют некоторые эксперты. Но, боюсь, в нашей стране, делать долгие накопления - дело весьма рискованное. Инфляция «съедает» сбережения. Да и недвижимость может подорожать так стремительно, что денег, которых еще вчера хватало на первый взнос для покупки в кредит трехкомнатной квартиры, сегодня может не хватить даже на одну комнату в коммуналке.

Однако можно попробовать копить в том числе для того, чтобы испытать свои финансовые возможности. «В процессе накопления первоначального взноса клиент «тестирует» свою способность ежемесячно откладывать определенную сумму денег и решает для себя, готов ли он жить в таком режиме достаточно долгий срок», - рассказывает Галина Костышева.

Тем, у кого нет собственных сбережений, можно попробовать взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Можно, но нужно ли?

«Смысла брать потребительский кредит на первоначальный взнос нет, - считает Андрей Степаненко. - Во-первых, потребительский кредит, равный минимальному первоначальному взносу, - это достаточно крупная для такого кредита сумма. Потребительские кредиты выдаются на небольшие сроки под достаточно высокий процент. Как следствие, ежемесячный платеж очень сильно сказывается на финансовой нагрузке клиента». Кроме того, банк обязательно учтет имеющиеся у заемщика кредитные обязательства, что отразится на одобренной сумме ипотечного кредита. В результате «как правило, в таких ситуациях одобренная сумма ипотечного кредита оказывается недостаточной для клиента, либо банк просит заемщика досрочно погасить потребительский кредит до подписания кредитного договора», - добавляет Андрей Степаненко.

«Иногда получение потребительского кредита может быть единственным выходом, но при одобрении ипотеки банк учтет платеж по этому кредиту, а он будет более короткий и более дорогой, чем кредит ипотечный. Иногда лучше немного подождать и накопить на первоначальный взнос или отдать банку в залог дополнительную недвижимость», - рекомендует Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка.

Даже если клиенту разрешат обслуживать оба кредита одновременно, ничего хорошего в этом нет. Ведь тогда долговая нагрузка заемщика возрастет в разы. При этом следует учитывать, что ставки по потребам гораздо выше, чем по ипотеке.

Деньги на пользу

Часто, так уж сложилось исторически, заемщики и банки находятся по разные стороны баррикад. Хотя по большому счету кредиторы лишь помогают людям решать их материальные проблемы. Не в убыток для себя, конечно, но ведь тот, кто не согласен покупать деньги, от услуг банков может отказаться.

Впрочем, все равно можно жаловаться на дороговизну кредитов, комиссии и пр. Но только не стоит осуждать банки за требования первоначального взноса. Ведь они полезны и для самих заемщиков.

Ипотека категории сабпрайм уже доказала свою несостоятельность. Развивалась она в Америке, а закончилось финансовым кризисом, затронувшим в том числе и Россию. А как это касается меня лично, думает какой-нибудь человек, желающий взять ипотеку, но не имеющий собственных сбережений. Непосредственно касается. Ведь если ваши доходы не позволили накопить на какой-нибудь (пусть хотя бы 10%-й взнос), возникает подозрение в том, что вы имеете невысокие доходы. Тогда каким образом будете возвращать долг банку, если тот все-таки выдаст ипотечный кредит?

Конечно, требуя от заемщика внести первоначальный взнос, банки думают в первую очередь о себе. Ведь чем больше собственных средств вложил заемщик - тем больше шансы, что при его дефолте средств, полученных от продажи квартиры, хватит на погашение всей суммы кредита. Кроме того, как показывает практика, большее количество дефолтов приходится на кредиты с низким (или нулевым) первоначальным взносом. Если человек взял кредит и купил квартиру, не израсходовав ни копейки собственных средств, то у него формируется отношение к этой квартире не как к своей: то есть потерять ее, конечно, жалко, но не слишком страшно.

«Внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту - это гарантия того, что заемщик решил купить квартиру не спонтанно и понимает все возможные последствия этого шага, - соглашается Галина Костышева. - Как правило, кредиты, выданные с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, чаще всего имеют статус дефолтных».

«Вложившись собственными деньгами, заемщик не хочет их терять, а не вложивший ни копейки может легко перестать платить - «легко пришло - легко ушло», - делится аналогичными наблюдениями Сергей Арзянцев.

«При нулевом первоначальном взносе может возникнуть так называемый «эффект арендных платежей» для заемщика. Заемщик, не вложивший в покупку жилья собственные накопленные средства, может воспринимать ежемесячные платежи по ипотеке как арендные платежи за съемную квартиру и, при ухудшении финансового состояния, допускать просрочки», - резюмирует Юлия Мацияшко.

Относительно комфортным с точки зрения последующего обслуживания ипотеки считается соотношение кредита к собственным средствам как 70/30. «В таком случае заемщик получает пониженную на 0,5 п.п. процентную ставку, а также берет на себя меньшую финансовую нагрузку», - сообщает Андрей Степаненко.

Ну конечно, чем больше собственных средств внесет заемщик - тем легче будет ему нести кредитное бремя в последующем.

«С точки зрения заемщика оптимальным соотношением собственных средств к кредитным средствам можно назвать 50% от стоимости недвижимости, - считает Юлия Мацияшко. - Тогда при покупке желаемой квартиры заемщик может позволить себе оформить кредит на меньший срок, снизив процент переплаты по кредиту».

Тем не менее, каждый желающий может найти программу для себя. Главное, понимать последствия и ответственность принятых кредитных решений и помнить, что, вероятно, требования к заемщикам станут жестче в связи с принятием Государственной думой поправок к Закону об ипотеке. Они касаются взаимоотношений банка и дефолтного заемщика. В том случае, если при продаже залоговой квартиры полученных средств не будет хватать для расчета с кредитором, то долговые обязательства заемщика перед банком все равно будут аннулированы. Можно предположить, что это приведет к увеличению размера первоначального взноса и процентных ставок по ипотеке.