Ипотека: цель оправдывает средства?

Если вы приняли решение приобрести жилье в кредит, иногда может быть гораздо удобнее и выгоднее взять так называемую нецелевую, или ломбардную, ипотеку - кредит под залог имеющейся в вашей собственности недвижимости. При этом подтверждать целевое использование кредитных средств не придется.

Казалось бы, все так просто и замечательно. Однако в залоге у банка остается ваша собственная квартира. Так что есть риск остаться в случае неплатежей без имеющегося жилья. Кроме того, ставки по ломбардным кредитам бывают выше, чем в классических ипотечных программах, хотя и ниже, чем при потребительском кредитовании.

Одни плюсы

Выдача нецелевых кредитов под залог любой недвижимости - это тоже ипотека, только ломбардная. Такие кредиты часто берутся на ремонт квартиры, приобретение жилья в строящемся доме, земельного участка, для развития бизнеса и т.д.

По словам заместителя начальника управления ипотечного кредитования Альфа-банка Екатерины Новожиловой, бытует мнение, что деньги на любые цели - это потребительский кредит, однако не стоит забывать, что есть более выгодные кредиты на подобные цели, такие как нецелевой кредит под залог недвижимости. Этот продукт выглядит значительно привлекательнее по следующим параметрам: более низкий процент, более длительный срок кредита, более крупная сумма займа.

Положительная особенность «ломбардной» программы - это неограниченные возможности использования, считает Екатерина Новожилова. Нецелевая ипотека особенно удобна для приобретения нового жилья - как вторички, так и первички. Для получения кредита достаточно соответствовать требованиям банка, предъявляемым к клиентам (возраст, уровень дохода, период трудовой деятельности), и иметь в собственности жилье, которое можно передать в залог.

Определенную ценность для клиентов ломбардная ипотека представляет еще и потому, что род деятельности заемщика не играет большого значения для банка при вынесении решения, кредитовать данного человека или нет. Риски кредитной организации нивелирует наличие качественного и ликвидного залога.

Наибольшим спросом со стороны банков пользуются столичные квартиры без обременения, находящиеся в собственности заемщика, лучше всего, если жилье принадлежит клиенту полностью. В качестве объекта залога, также как и цели покупки, может выступать земельный участок, загородный дом с участком или даже объект незавершенного строительства с землей в Московской области (недостроенная дача, например).

По словам члена правления, руководителя дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрея Степаненко, несмотря на кризис, программа нецелевого ипотечного кредитования продолжает оставаться востребованной среди заемщиков. С помощью данного продукта у людей появляется возможность получить достаточно крупные суммы под выгодные процентные ставки на длительные сроки, что невозможно при оформлении потребительского кредита.

«Такой продукт как нецелевая ипотека довольно востребован, так как предоставляет клиентам возможность воспользоваться дешевыми и «длинными» кредитными средствами под залог имеющейся недвижимости», - соглашается начальник управления ипотечного кредитования Абсолют банка Галина Костышева. «Нецелевая ипотека занимает свое прочное место в линейке ипотечных продуктов Промсвязьбанка и составляет по итогам на 5 декабря 14% от выдач по ипотеке», - подтверждает заместитель директора департамента розничных продаж Промсвязьбанка Федор Оськин.

Для банков удобство ломбардной ипотеки заключается в том, что кредит обеспечен дорогостоящим залогом, поэтому является более низкорисковым продуктом в отличие от классического потребительского кредита и даже ипотеки. «Для банка этот продукт интересен, так как он делает линейку ипотечных продуктов более разнообразной, что позволяет соответствовать запросам клиентов», - добавляет Андрей Степаненко.

«Интересен этот продукт и для банков, - говорит председатель правления банка «Западный» Максим Соболев. - Это возможность выдать обеспеченный кредит, но по более высоким ставкам по сравнению с целевой классической ипотекой». По мнению вице-президента банка «Стройкредит» Сергея Шлейко, банкам интересно это направление ипотечного кредитования, ведь рынок нецелевой ипотеки не насыщен и имеет достаточно большой потенциал развития. Однако «для банков такой продукт является высокорискованным, поэтому его предлагают не все кредитные организации», - утверждает Галина Костышева.

Особые условия

«Нецелевой кредит под залог недвижимости рассчитан на тех клиентов, которым нужны достаточно крупные суммы (не менее 1-2 млн. рублей)», - рассказывает Сергей Шлейко. По его словам, нецелевая ипотека - это сделки, требующие более тщательной проработки, чем выдача стандартных займов наличными.

Получается, ломбардная ипотека - все-таки, скорее, «штучный продукт», по которому решения принимаются индивидуально. Это понятно: банки готовы кредитовать приобретение новой квартиры, пусть и на первичном рынке, но редкая кредитная организация захочет брать на себя риски по финансированию, скажем, субъекта малого предпринимательства, собственник которого готов даже квартиру заложить. Например, в Альфа-банке нецелевой ипотечной программой могут воспользоваться зарплатные клиенты и сотрудники компаний-партнеров кредитной организации.

Получение нецелевого ипотечного кредита мало отличается от процедуры выдачи классической ипотеки. Заемщик приносит на рассмотрение определенный пакет документов, и в течение трех дней банк принимает решение по кредиту. Так же, как и при оформлении обычной ипотеки, кредитору нужен ликвидный залог, поэтому необходимо будет заказать отчет об оценке недвижимости (уже имеющейся квартиры/дома и т.д.). Кроме того, банк предложит застраховать возможную утрату и повреждение предмета залога, утрату права собственности на недвижимость, а также жизнь/трудоспособность заемщика.

По словам руководителя отдела кредитования физлиц Росавтобанка Елены Тартынской, банк обязательно проверяет полноту и достоверность информации потенциального клиента, согласовывает основные условия использования будущего кредита. Затем изучается кредитная история заемщика, поручителей и созаемщиков, оцениваются возможные риски. И только потом принимается решение о кредитовании. Самое важное: «при оформлении нецелевой ипотеки заемщику необходимо будет зарегистрировать обременение на передаваемый в залог объект недвижимости», - подчеркивает Максим Соболев.

«Пакет документов на рассмотрение по данной программе в части заемщиков стандартны», - говорит Екатерина Новожилова. Это документы, удостоверяющие личность заемщика, справки о доходе и трудовой деятельности, а также документы, подтверждающие собственность на закладываемый объект и его техническое состояние. «Максимально возможная сумма кредита рассчитывается исходя не только из платежеспособности заемщика, но и стоимости объекта залога», - говорит Андрей Степаненко. Размер заемных средств при этом не может превышать определенного процентного ограничения, рассчитываемого от рыночной оценки залога (60%, 70%, 80%).

Недвижимость, которая используется в качестве залога при ломбардной ипотеке, должна быть ликвидной, чтобы ее - в случае неисполнения заемщиком своих обязательств - можно было легко продать. «При расчете стоимости квартиры, оценщик рассматривает большое количество факторов, - рассказывает региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе Вера Полякова. - В список этих факторов входят: местоположение объекта, его инфраструктура, транспортное сообщение, удаленность от основных центров, экологическая обстановка, физическое состояние объекта, износ конструкций и т.д.».

Объект залога проходит обязательную оценку в экспертной оценочной компании, аккредитованной банком.

Нужно учитывать, что не каждая квартира может стать залогом. Дом, в котором она находится, не должен относиться к ветхому фонду, стоять в плане на снос или капитальный ремонт. В квартире недопустимы незарегистрированные перепланировки. И под страхом расторжения кредитного договора перепланировка не должна производиться впоследствии. Это базовые стандарты, принятые во всех банках.

По словам Галины Костышевой (Абсолют банк), особенность ломбардной ипотеки состоит, прежде всего, в оценке риска по кредиту. Дело в том, что крупный нецелевой заем имеет гораздо больше шансов оказаться дефолтным. Этот риск отражается в тарифной политике банков: ставки по таким кредитам выше, чем при стандартной ипотеке.

Цена вопроса

Конечно, не каждый банк готов предложить ломбардную ипотеку на супервыгодных условиях. Ведь подобные кредиты очень любят предприниматели средней руки: гораздо проще заложить квартиру, чем пытаться получить заем на развитие бизнеса. С другой стороны, банк охотнее даст большую сумму кредита под залог собственного жилья, чем без залога. Так что даже при таком подходе нецелевая ипотека выгодна обеим сторонам.

По словам Максима Соболева (банк «Западный»), ставки по нецелевой ипотеке обычно выше, чем по стандартной целевой, так как в первом случае высока вероятность использования заемщиком кредитных средств на рискованные вложения. «Ставки по нецелевой ипотеке, как правило, на 2-4% выше ставок классических программ ипотечного кредитования, что связано в основном с отсутствием целевого отслеживания кредитных средств», - конкретизирует Екатерина Новожилова (Альфа-банк).

В то же время, по данным Веры Поляковой (DeltaCredit), ставки по нецелевой ипотеке все равно чуть ли не в два раза ниже, чем по потребительским кредитам. «Ставки по нецелевой ипотеке сейчас находятся на уровне 17-18% годовых в рублях», - информирует Сергей Шлейко (банк «Стройкредит»).

Связаны ставки не только с повышенными рисками банков по «нецелевым» заемщикам, но и с изменившейся динамикой рынка недвижимости и его парадоксами. Вроде бы столичный рынок и демонстрирует как увеличение числа сделок, так и их объемов, но все равно это почему-то не приводит к росту уверенности в нем. Люди заранее видят в сложившемся положении некий предвестник ситуации 2008-2009 годов, когда стоимость недвижимости резко упала.