Темпы роста рынка жилищного кредитования в прошлом году оказались гораздо выше прогнозов. Рынок «пробил» даже докризисные пиковые значения. Но во второй половине 2011 года все карты спутали проблемы стран еврозоны. Нервная статистика западных экономик испугала и отечественных игроков, плюс стоимость фондирования стала дороже. Ряд банков принялся закручивать ипотечные гайки. Кто-то повысил ставку, кто-то затянул процесс выдачи кредитов, кто-то увеличил минимальный первоначальный взнос. В общем, российские кредитные организации вовсю озаботились кредитными рисками, что немудрено: все еще помнят события 2008 года.

Вчера и завтра

Итак, 2011 год продемонстрировал полное восстановление рынка ипотечного кредитования. Цифры говорят сами за себя: если в 2008 году всего было выдано на 655,8 млрд. рублей ипотечных кредитов, в 2010 году - на 380 млрд., то в 2011 г., по разным оценкам, - уже на 600-700 млрд. рублей. В первом полугодии 2011 года объем выдачи превысил в два раза итоги первого полугодия 2010-го. В четвертом квартале же, по сравнению с третьим, рост рынка ипотечного кредитования замедлился и составил всего 11,6%.

«2011 год стал одним из самых удачных периодов для рынка ипотечного кредитования, - комментирует Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют банка. - Объем выдачи ипотечных кредитов удвоился по сравнению с прошлым годом, ставки по кредитам находились на рекордно низком уровне, по количеству выданных кредитов рынок вошел в стадию роста». По ее словам, усиление конкуренции привело к выравниванию ипотечных ставок по рынку, однако в четвертом квартале общая нервозность на европейских рынках привела к уменьшению источников фондирования для многих российских банков. В свою очередь, они принялись повышать ставки - в среднем на 1 процентный пункт по рынку. «К началу 2012 года на рынке сложилась ситуация, которую можно охарактеризовать как подавляющее преимущество госбанков, имеющих доступ к дешевым ресурсам», - подытоживает эксперт.

Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка, вообще назвала 2011 год временем расцвета для ипотечного сектора. «На фоне расширения спектра ипотечных программ и появления все более выгодных условий кредитования наблюдался устойчиво высокий спрос на кредиты со стороны населения; в итоге по годовым показателям рынок продемонстрировал рост почти на 75% по сравнению с предыдущим периодом, - говорит эксперт. - В 2012 году, согласно нашим прогнозам, объем рынка ипотеки может составить порядка 850 млрд. рублей». Однако, по мнению Ольги Докучаевой, пока об этом говорить рано, 2012 год только начался, и на его итоги могут оказать значительное влияние кризисные тенденции.

По словам Екатерины Новожиловой, заместителя начальника управления ипотечного кредитования Альфа-банка, в 2012 году повышенный спрос населения на ипотеку сохранится минимум на уровне прошлого года, а максимум - на 15-20% в сторону увеличения. «Безусловно, основным драйвером в этом будет являться состояние экономики в нашей стране и в целом в мире», - уверена она.

«В целом темпы роста рынка совпали с ожиданиями и даже несколько их превысили», - соглашается с банкирами Мария Кальварская, начальник аналитического отдела ТКБ Капитал. Однако, аналитик тут же отмечает: «На 2012 год пока более консервативные прогнозы, что определяется нестабильностью экономической ситуации в мире, что может оказать влияние и на российскую экономику».

«Снижение доступности ликвидных средств окажет выраженное влияние на ипотечный рынок, объемы кредитования будут сокращаться, ставки расти, а условия для заемщиков - становиться более консервативными», - продолжает Ольга Докучаева. При этом, по сравнению с острым 2008 годом, сейчас, скорее всего, этот процесс будет растянут по времени, и резкого скачка роста ставок и ужесточения требований к кредитованию мы не увидим. Но тенденция по ужесточению условий будет иметь место на рынке.

Тенденции

С учетом макроэкономической обстановки и прогнозов на 2012 год вряд ли стоит ждать значительного снижения ставок по ипотеке и супер-предложений. Как говорится, «золотое время» для желающих взять ипотеку уходит. Непростая, схожая с предкризисной ситуацией 2008 года на фондовых рынках, вынуждает банки платить за привлечение ресурсов для выдачи кредитов более высокую стоимость. И, в результате, увеличивать процентные ставки по кредитным программам. Особенно это касается долгосрочных займов, таких как ипотека.

«Возможно, и будут какие-то «горячие» предложения банков, но, в целом, крупные банки воздержатся от такого снижения ставок по ипотеке, которое имело место в 2011 году», - комментирует Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физлиц. «В связи с сохраняющейся непростой макроэкономической ситуацией, тенденции к снижению процентной ставки пока нет», - продолжает эксперт. В то же время, по его словам, изменения условий кредитования, как смягчения, так и ужесточения, не происходит благодаря тому, что за последние два года ипотечные банки стали подходить к оценке клиентов более взвешенно и обдуманно: предпочтение отдается клиентам со стабильным заработком, хорошей кредитной историей и достаточной суммой накоплений.

По мнению Ирины Аслановой, директора по развитию банка «Дельтакредит», в первом квартале 2012 года все-таки сохранится тенденция роста рынка, аналогичная первому кварталу 2011 года. Однако здесь, помимо традиционных факторов, на активность участников будут оказывать влияние предвыборные настроения населения. Но вот далее прогнозы и фактический результат могут существенно разниться. Так, согласно базовому прогнозу Минэкономразвития на 2012 год, объем ипотечной задолженности по итогам года составит 1 940 млрд. рублей. При возникновении или нарастании негативных тенденций в мировой экономике и, как следствие, в экономике России прогноз по рынку может быть существенно скорректирован (до 730 млн. рублей).

«В качестве основных рыночных тенденций в 2012 году следует отметить удорожание заемных кредитных средств и, как результат, повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам на 20-30 базисных пунктов, - рассказывает Ирина Асланова. - Рост рынка будет обеспечен увеличением доли ипотеки на первичном рынке жилья, которая составит 35% против 24% в 2011 году». При этом количество конкурирующих в ипотеке банков будет сокращаться, но это не отразится на распределении сил в отрасли: до 90% рынка сохранится за основными кредиторами.

Если говорить о ставках, то в первом квартале эксперты прогнозируют их возможное незначительное увеличение, причем во втором квартале увеличение ставок может затронуть и госбанки. Во втором и третьем квартале 2012 года ситуация на российском рынке кредитования будет более чувствительна к европейским рынкам, поэтому на фоне возросшей стоимости фондирования существенного снижения ставок не будет. «Увеличившийся после кризиса потребительский спрос, который «поднял» рынок ипотеки в 2011 году, немного утихнет за счет стремления населения к накоплению денежных средств «на черный день», - комментирует Галина Костышева. - Вместе с тем незначительная стагнация стоимости квадратного метра жилья будет подогревать спрос на ипотеку».

В приоритете

Ипотека - низкомаржинальный продукт, который интересен банку, так как этот медленно оборачивающийся актив («длинные» деньги) приносит постоянный, хоть и низкий, доход. Кроме того, ипотечный портфель - это самые качественные розничные активы, которые менее остальных кредитных продуктов подвержены рискам неплатежей. Однако, безусловно, ипотека интересна не всем банкам.

Продукт готовы развивать крупные розничные банки, но лишь в моменты стабильности экономики и тем более роста. Так было в прошлом году. Сейчас ситуация слишком неопределенная, поэтому большинство кредитных организаций рассматривают как приоритетные краткосрочные кредиты, способные приносить банкам быстрый и ощутимый доход, особенно в связи с дефицитом ликвидности. «В качестве приоритетного продукта рассматривать ипотеку могут лишь государственные банки и банки, обладающие дешевыми ресурсами», - подчеркивает Екатерина Новожилова. «Значительная часть по-прежнему приходится на государственные банки, и их доля в 2011 году увеличилась, принимая во внимание недостаток ликвидности, - соглашается Мария Кальварская. - Если ситуация на финансовых рынках и ставки будут на текущих уровнях, то частные банки вряд ли смогут реально конкурировать с государственными, чтобы потеснить их на этом рынке».

«Позволить себе активно развивать ипотечное кредитование могут далеко не все банки, - продолжает Ольга Докучаева. - В основном, это крупные структуры с государственным или иностранным капиталом, а также банки, работающие в партнерстве с АИЖК». Средние и небольшие банки предлагают ипотечные программы, поскольку это продукт, пользующийся спросом и привлекающий клиентов. Однако вряд ли можно говорить о том, что ипотека является для них приоритетом.

В то же время вряд ли даже кризисные настроения и ожидания подвигнут тех, кто выдает ипотеку, свернуть ее совсем. Если в экономике будут преобладать негативные тренды, то с рынка, скорее всего, уйдут только случайные игроки с небольшими портфелями. Средним и крупным банкам выйти из ипотечных активов намного сложнее, они будут стараться с целью снижения рисков на период ухудшения ситуации «закрутить» кредитные процедуры до лучших времен - повысить требование о минимальном первоначальном взносе, ужесточить требования к заемщикам - доход, трудовая деятельность и тому подобное. «Большинство серьезных игроков на рынке ипотечного кредитования объявили о планах по существенному увеличению ипотечного портфеля в 2012 году, - рассказывает Галина Костышева. - Банки, для которых ипотечный продукт не является приоритетным, будут стараться удерживать свои портфели на текущем уровне и не участвовать в гонке за их наращиванием».

Выбор потребителя

Ипотека по-прежнему остается практически единственным инструментом решения жилищных вопросов для большинства людей. За последние два года можно наблюдать тенденцию к изменению типа ипотечного клиента: все больший процент клиентов использует ипотеку в целях улучшения жилищных условий, а не в инвестиционных целях. О росте спроса на ипотеку свидетельствуют и темпы развития рынка жилищного кредитования в целом. «Несмотря на нестабильность на финансовых рынках, спрос на ипотеку не падает, - говорит Ирина Градович. - При этом основными сдерживающими факторами при получении ипотечных кредитов не только сейчас, но и всегда, являются: высокая стоимость жилья, необходимость накопить собственные средства и опасения нестабильности финансовой ситуации».

«Самый популярный срок ипотечных программ - 15 лет, хотя заемщики стараются погасить кредит гораздо быстрее, поэтому средний срок «жизни» кредитов в России составляет примерно семь лет», - рассказывает Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. «Как правило, клиенты выбирают срок кредита 15-20 лет, но в итоге средний срок «жизни» кредита составляет пять-семь лет», - соглашается Андрей Степаненко.

«С учетом нестабильности в еврозоне и США, а также возможных волнений в отечественной экономике, заемщики предпочитают избегать валютных рисков и выбирают уже готовое жилье на вторичном рынке, то есть отдают предпочтение рублевым кредитам на «вторичку», в большинстве своем речь идет о жилье эконом-класса», - рассказывает Екатерина Новожилова. «На данный момент доля валютных кредитов невелика, клиенты берут кредит в той валюте, в которой получают зарплату, - продолжает Андрей Степаненко. - В этом случае заемщик не будет зависеть от колебания курсов валют и сможет на протяжении всего срока кредита более четко планировать свою финансовую нагрузку».

«Самый большой спрос на рублевые кредиты с фиксированной процентной ставкой, - комментирует Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка. - Также, в связи с большим предложением и пониженной ценой квадратного метра, набирает обороты кредитование на покупку строящегося жилья». Например, в выдачах Номос-Банка кредиты на приобретение строящихся квартир занимают 10%, и есть тенденция к увеличению доли.

Продукты с плавающими и переменными ставками появились в российских банках после кризиса, особенно массово такие программы предлагают иностранные игроки. Однако пока что уровень финансовой грамотности в стране не такой высокий, чтобы просчитать все за и против, ведь зачастую такие переменные продукты действительно выгодны. «Программы с переменными ставками часто настораживают клиентов, ведь никто не гарантирует, что показатель, к которому привязана ставка, будет стабильный или начнет падать, - поясняет Наталья Коняхина. - Экономия не настолько очевидна, а риски высоки». «Переменные ставки не пользуются большим спросом, так как подобные программы еще непонятны большинству клиентов», - соглашается Галина Костышева.

Но, конечно, не все так безнадежно. Спрос на подобные продукты растет, а эксперты считают данный формат кредитования довольно перспективным. «По-прежнему пользуются популярностью кредиты с фиксированной ставкой, но также велика доля и тех, кто предпочитает продукты с комбинированной ставкой, когда на первые пять или семь лет ставка является фиксированной, а затем привязывается к индексу Mosprime», - в свою очередь, отмечает Ирина Асланова. «В ассортименте ипотечных программ Росбанка есть кредиты, в рамках которых ставка зафиксирована на первые пять-семь лет в зависимости от программы, а по истечении этого периода является плавающей, - соглашается Ольга Докучаева. - И мы видим интерес к таким программам со стороны потребителей, которые хотят получить для себя максимально выгодные и удобные условия ипотечного кредитования».

Пара слов о просрочке

По словам опрошенных Bankir.Ru участников рынка, пик роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам пришелся на 2009 год. В настоящее время банки в основном работают с ипотечными должниками, вышедшими на просрочку именно в 2009-2010 годах, так как процесс взыскания просроченной задолженности по ипотечным кредитам достаточно растянут по времени.

«Если говорить о новых просрочках, то сейчас, в основном, оказываются неплатежеспособными те заемщики, ипотечные кредиты которых были реструктурированы в 2009-2010 годах, но их финансовое положение так и не восстановилось до докризисного уровня», - отмечает Андрей Степаненко. Новые же ипотечные заемщики, взявшие кредиты в 2010-2011 годах, после изменения в подходах оценки потенциальных клиентов и залогов в подавляющем большинстве платят исправно. Также надо отметить, что и сами заемщики после кризиса уже более трезво подходят к оценке своей платежеспособности.

«Ситуация с просрочкой выгодно отличается от кризисной (2008 и 2009 годы), наметилась динамика к значительному ее сокращению», - соглашается Екатерина Новожилова. Хотя тут можно отметить, что по сравнению с другими розничными продуктами, ипотеку можно отнести к наименее рискованному продукту, и здесь дело не только в залоге. Дело в ментальности людей: жилье играет важную роль в жизни каждого человека, можно сказать одну из первоочередных, поэтому, как правило, клиенты стараются относиться добросовестнее к своим кредитным обязательствам и любыми способами избегают просрочек.

Теперь к цифрам. По данным сайта Центробанка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам по состоянию на 1 декабря 2011 года составляет 2% от общего объема задолженности по предоставленным кредитам. Для сравнения: на 1 декабря 2010 года этот показатель был 2,8%. «В данных условиях это приемлемая величина, которую банки могут держать под контролем», - уверена Ольга Докучаева.

Снижение уровня просрочки по ипотечным кредитам происходило, по словам экспертов, как за счет увеличения общего объема задолженности по ипотеке, росту выдачи новых кредитов, так и благодаря тому, что экономическое положение заемщиков улучшалось, и они входили в привычный для них график платежей.

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей (на 1 декабря 2011 года)

Источник: АИЖК по данным ЦБ РФ.

Динамика показателей ипотечного рынка

*Некоторые данные отсутствуют.

Источник: АИЖК по данным ЦБ РФ.