Инвестиции в загородную недвижимость

Оживление рынка столичной недвижимости в начале 2008 года и резкое подорожание цены квадратного метра большинство экспертов склонно считать явлением краткосрочным. Падение курса доллара несколько поддерживает видимость активного роста цен, однако этой видимостью сегодня мало кто обольщается. Предвидя затишье, инвесторы все чаще обращают свои взоры на куда более привлекательные с точки зрения вложения денег объекты – такие, как подмосковные новостройки и загородная недвижимость.

Нынешние прогнозы в отношении рынка недвижимости Подмосковья достаточно оптимистичны. По словам директора департамента загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж" Жанны Щербаковой, рост цен на подмосковные коттеджи в этом году составит не менее 30%. По-прежнему выгодно вкладывать и в землю, и в новостройки. Немалое число небогатых частных инвесторов уже покинуло столичный рынок, так как "цена билета" оказалась для них слишком высока. Сегодня они вполне могут позволить себе приобрести квартиру в строящемся доме на разумном расстоянии от МКАД.

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН, прошлогодний период относительной стабилизации ценовых показателей на рынке "первички" Подмосковья (годовой прирост средней стоимости "квадрата" увеличился всего на 3% – до 1848 долларов или 45 276 рублей) в наступившем году сменился активной фазой: темп прироста цен на жилье в Подмосковье уже за два первых месяца достиг 7,2%.

По данным аналитической службы МИАН, по итогам февраля средняя стоимость на первичном рынке Московской области составила 1981 доллар, или 48 535 рублей за кв. м, в городах-спутниках – 3066 долларов, или 75 117 рублей. Подчеркивая, что столичный рынок уже практически достиг "потолка", эксперты ожидают, что цены на жилье в новостройках ближнего и среднего Подмосковья постепенно будут "подтягиваться" к московским, так что здесь потенциал роста достаточно велик.

"Привлекательными с точки зрения ликвидности на перспективу, – отмечает Алексей Кудрявцев, – являются объекты нижнего и среднего ценового сегмента, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома. Последние даже превалируют, поскольку их так называемый срок службы гораздо выше, чем у панельных домов, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность". Вторичное же жилье, особенно старое, как правило, не приносит инвесторам ожидаемого дохода.

Что касается выбора направления, самыми популярными у инвесторов сегодня являются подмосковные Балашиха, Красногорск и Домодедово. Неудивительно, замечает Алексей Кудрявцев: динамика ценовых показателей лишь подтверждает целесообразность их выбора – годовой прирост стоимости квадратного метра новостроек в этих городах в 2007 году был гораздо выше, чем в среднем по Подмосковью, и составил 10, 8 и 7% соответственно.

С приближением сезона отпусков растут цены и на загородные коттеджи. Однако число критериев, по которым оценивается целесообразность инвестирования в тот или иной проект, достаточно велико – это отнюдь не только расстояние объекта от МКАД, экологическая обстановка в районе и развитость инфраструктуры. По словам Натальи Бланковой, маркетолога ООО "Пересвет-Реал Эстейт", инвестору в первую очередь следует подробно изучить планы районной администрации по развитию данной территории – если в непосредственной близости от тихого поселка вскоре должна вырасти промзона, о возвращении вложенных денег придется забыть.

"Кроме того, – добавляет г-жа Бланкова, – следует учитывать всевозможные обременения проекта – как технические (например, часть участка может быть в охранной зоне газопровода и на этой части запрещено размещение объектов), так и законодательные (например, охранная зона вокруг водоемов не может быть оформлена в собственность). Такие факторы, как природные и экологические, хотя со временем могут и ухудшаться, как правило, рассматриваются на этапе принятия решения о вступлении в проект. Увеличению стоимости проекта может способствовать развитие как данного направления, так и всего района. Если по соседству будут строиться концептуальные коттеджные поселки, это повысит статус района".

В наиболее удачных проектах, по словам Натальи Бланковой, разница в цене на начальных и завершающих этапах строительства может достигать 40%. При этом самые выгодные с точки зрения инвестиций объекты не обязательно должны находиться в 30-километровой зоне от МКАД в западном направлении. Вообще насчет целесообразности инвестирования в коттеджи этого традиционно элитного направления мнения экспертов расходятся. Конечно, коттедж покупается именно для того, чтобы иметь возможность дышать чистым воздухом, а запад Подмосковья считается наиболее экологически благополучным. Однако и сам рынок здесь в значительной степени перегрет.

По мнению Алексея Кудрявцева, наибольший интерес для частного инвестора представляет сегодня недостаточно оцененные Южное и Северо-восточное направления, где цены не столь высоки, а экология лишена недостатков Востока и Юго-востока Московской области. Вместе с тем, по данным аналитической службы МИАН, в ближайшее время именно на западном направлении будет запущено несколько крупных девелоперских проектов – правда, в сегменте многоэтажного жилья. Конечно, это событие инвесторам не стоит игнорировать.

Анастасия Сторожева