Случаи, когда арендаторы не желают добровольно оставлять занимаемое ими помещение, не так уж и редки. Обычно решать подобные проблемы собственнику приходится в суде. Однако после удачного завершения дела арендодатель сталкивается с новым вопросом: как учесть полученные средства в целях налогообложения прибыли? (Письмо Министерства финансов РФ от 14.11.11 № 03-03-06/1/753).

Скачать письмо Министерства финансов РФ от 14.11.11 № 03-03-06/1/753

Как следует из комментируемого письма, одним из основных видов деятельности общества является передача в аренду нежилых помещений. Одним из арендаторов были допущены настолько серьезные нарушения, что арендодатель предпочел расторгнуть заключенный с ним договор. В свою очередь арендатор отказался по-кинуть занимаемые помещения. Договор был расторгнут еще в январе, но даже в мае он продолжал их незаконно удерживать

Арендодатель обратился в суд с требованием о принудительном выселении арендатора и взыскании арендной платы за все время, пока он удерживал помещения. Арбитражный суд удовлетворил предъявленные требования.

Как предусмотрено в статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не вернул арендованное имущество или вернул несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если же такая плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (проценты), убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к вне-реализационным доходам, если они не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 «Доходы от реализации» НК РФ.

В рассмотренном случае сдача недвижимости в аренду является для налогоплательщика одним из основных видов деятельности. Следовательно, суммы, получаемые им от такой деятельности, учитывают как доходы от реализации.

А вот с учетом доходов в виде арендной платы за период просрочки возврата арендованного помещения и взысканных убытков не все так просто.

Официальная позиция

Похожую ситуацию Минфин России уже рассматривал в письме от 21.01.11 № 03-03-06/1/20. Правда, в нем речь шла не о классической аренде, а о финансовой (лизинге).

Согласно пункту 5 статьи 17 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Минфин России посчитал, что полученные суммы должны отражаться в налоговом учете на основании -пункта 3 статьи 250 НК РФ как внереализационные доходы — в виде признанных должником или подлежащих уплате должником по решению суда, вступившему в законную силу, штрафов, пеней или иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков.

Таким образом, специалисты финансового ведомства отнесли суммы взысканных лизинговых платежей за время просрочки к возмещению убытков.

Похожие разъяснения содержатся и в комментируемом письме.

Вместе с тем ответ Минфина России составлен таким образом, что не дает четкого ответа на поставленный вопрос.

Сначала в комментируемом письме приведены ссылки на пункты 4 и 3 статьи 250 НК РФ. После чего сказано, что в случае взыскания в судебном порядке с арендатора суммы убытков, причиненных существенными нарушениями условий договора аренды, арендодатель включает указанную сумму, подлежащую уплате на основании решения суда, в состав доходов. При этом уточняется, что, согласно подпункту 4 пункта 4 статьи 271 НК РФ, такие доходы признаются на дату вступления в законную силу решения суда. Отсюда можно сделать вывод, что речь идет о внереализационных доходах, но не ясно, учитывается арендная плата за время просрочки как возмещение убытков (п. 3 ст. 250 НК РФ) или отдельно от них (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Возражения

Сомнения налогоплательщика, обратившегося за разъяснениями в Минфин России, вызваны тем, что суды не квалифицируют арендную плату за время просрочки как возмещение арендодателю убытков.

Так, в пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 (далее – информационное письмо № 66) сказано, что в силу закона расторжение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Оно будет прекращено только после исполнения арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Поэтому с арендатора за все время просрочки возврата взыскивается арендная плата, установленная договором аренды.

Из пункта 39 информационного письма № 66 также следует, что взыскиваемые суммы арендной платы за время просрочки возврата имущества – это только понуждение арендатора к выполнению им своих обязанностей по оплате аренды. Суд отметил, что норма части 2 статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, что арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был бы поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Получается, что арендодатель и после прекращения действия договора аренды должен отражать возникновение задолженности арендатора по внесению арендной платы до момента возврата переданного в аренду имущества.

В нашем случае взыскиваемая с арендатора по решению суда арендная плата за период удержания имущества для арендодателя будет признаваться доходом от реализации, а не внереализационным доходом. А суммы убытков, причиненных существенными нарушениями условий договора аренды, взысканные сверх такой арендной платы, арендодатель включает во внереализационные доходы на основании пункта 3 статьи 250 НК РФ.