Верный расчет

Оценка жилплощади, которую приобретают по ипотеке, проводится для определения ее рыночной стоимости (то есть той суммы, за которую реально продать квартиру в нормальные сроки).

Что влияет на стоимость квартиры?

В первую очередь, это спрос и предложение, уверена генеральный директор «2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл» Тамара Касьянова. «Если спрос высок, а предложение ограничено, то цены на квартиры растут очень быстро. Приблизительно такую ситуацию мы и наблюдали на столичном рынке недвижимости до кризиса: высокий спрос на квартиры взвинтил цены на них», - поясняет эксперт.

Не стоит забывать и о других факторах. «Для квартир наибольшее значение имеет местоположение, качественные характеристики и даже соседи, - говорит генеральный директор ООО «Оценка для кредитования», член Экспертного совета комитета по оценочной деятельности Ассоциации российских банков Сергей Доваль. - Разные характеристики по-разному влияют на стоимость жилья. Так, если жилплощадь находится недалеко от метро, ее стоимость будет выше, чем у той, которая расположена в ближайшем соседстве с ним - суета у «подземки» может снижать ее привлекательность». А вот наличие отделки в квартире не всегда увеличивает ее рыночную стоимость. «Для жилья бизнес-класса отделка может вообще никак не сказаться на цене, несмотря на мрамор и позолоченные потолки», - уверяет оценщик.

Важным фактором является вид из окна (отчасти именно поэтому идентичные квартиры, находящиеся в одном доме, могут стоить неодинаково).

Помимо рыночных факторов (о чем было сказано выше), на стоимость жилплощади влияют еще и психологические. «К ним можно отнести такие характеристики, как адекватность продавца, его желание или нежелание продать квартиру, а также соседи. Например, много потенциальных покупателей готовы переплачивать за «звездное» либо «влиятельное» соседство», - информирует менеджер департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Нэо Центр» Марат Абдуллин.

С рыночным подходом все более-менее понятно. Но каждый владелец «квадратных метров» хотя бы раз в жизни сталкивался с оценкой бюро технической инвентаризации (БТИ). Она проводится в основном для фискальных целей и рассчитывается по нормативам, которые не учитывают рыночные реалии.

«Инвентаризационная стоимость БТИ включает только стоимость конструкции объекта, не принимая во внимание стоимость земельного участка. Она рассчитывается на основе расценок строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам. Эти данные нужны для определения размера налога на имущество», - рассказывает Марат Абдуллин.

«БТИ при оценке использует затратный метод. Суть его заключается в том, что берется стоимость квартиры на момент возведения здания, затем в формулу вносятся поправочные коэффициенты на инфляцию и износ здания, - дополняет Тамара Касьянова. - Такие факторы, как спрос и предложение вообще не учитываются, поэтому рыночная цена обычно превышает оценку по БТИ на 30-50%, а иногда может отличаться и в разы».

Таким образом, оценка БТИ нужна только для расчета налога на недвижимость. А «полезной» ценой является рыночная: ведь именно по ней квартира может быть продана.

Ни больше, ни меньше

Если заемщик по каким-либо причинам лишится возможности обслуживать ипотечный кредит, квартиру (то есть залог) продадут, а вырученные средства пойдут в счет погашения займа. В такой ситуации банку важно, чтобы процесс завершился максимально быстро. Для этого нужна уверенность в ликвидности квартиры. Вот почему в оценке залога в первую очередь заинтересованы кредиторы - им нужны гарантии того, что квартира, в случае чего, может быть продана по цене, которая позволит без лишних проблем вернуть долг.

«Кредитору необходимо знать, сколько реально стоит недвижимость, под залог которой предоставляется ипотечный заем: во-первых, чтобы быть уверенным в том, что кредитные средства обеспечены адекватной стоимостью залога. Кроме этого, параметры кредитуемой недвижимости должны соответствовать требованиям банка - для этого и нужна оценка», - подтверждает начальник управления ипотечных программ банка «Унифин» Владислав Есенков.

Право проводить оценку ипотечной квартиры имеют только профессиональные организации. Обычно это партнеры банков - аккредитованные у них оценочные компании. По мнению генерального директора «НБИК» Евгении Таубкиной, «кредитные организации постоянно мониторят список аккредитованных оценочных компаний и жестко карают их, если в оценочном альбоме допущены ошибки (указана нерыночная стоимость и т.п.)».

К слову, это одна из главных проблем при оценке «ипотечной» недвижимости - расчет ее «справедливой» стоимости. Понятно, что у каждой стороны кредитного процесса свой взгляд на данный вопрос. «Заемщику выгодно, чтобы оценщик оценил квартиру более высоко (тогда можно взять кредит на большую сумму), а банк заинтересован в точной, реальной оценке - это дает ему возможность адекватно просчитать все риски», - утверждает Тамара Касьянова. Поэтому лучше всего прибегать к услугам независимого оценщика: в этом случае велики шансы того, что цена квартиры будет наиболее объективной, заключает эксперт.

Но здесь есть один нюанс. Дело в том, что кредитные организации, как правило, принимают отчеты только аккредитованных оценочных компаний. «Если клиент захочет сделать оценку силами организации не из числа одобренных банком, то он запросит, помимо оценочного альбома, документы оценщика для проведения экспертизы на соответствие требованиям», - предупреждает директор департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Сергей Арзянцев.

На основании той стоимости, которая была определена как рыночная, кредитор выносит решение о сумме ипотечного займа. «У большинства банков существует ограничение по максимальному соотношению размера кредита к рыночной стоимости квартиры. После кризиса 2008 года некоторые из них кредитовали до 100% от стоимости, сейчас эта величина находится в диапазоне 75-90%», - рассказывает Владислав Есенков.

Бывают ситуации, когда продавец квартиры настаивает на большей сумме, чем та, которую определил оценщик. В этом случае заемщику придется покрывать недостающую часть из собственного кармана.

Занижение продавцом суммы сделки купли-продажи покупателю также невыгодно. Объяснение здесь простое. «Если сделка будет расторгнута, то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая отражена в договоре. Если в договоре отражена одна цена, а покупатель заплатил большую цену, то это трудно будет доказать и, скорее всего, заплаченные продавцу деньги сверх указанной в договоре суммы не удастся вернуть», - поясняет Тамара Касьянова («2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл»).

Не без проблем

Нередко процедура оценки квартиры для получения ипотеки сопряжена для потенциальных заемщиков с определенными «нервозатратами». Ситуации, когда оценочная стоимость квартиры оказывается меньше договорной, - не редкость. «В этом случае банк будет определять сумму кредита, исходя из оценочной стоимости, и, значит, заемщик может не получить ту сумму кредита, на которую он рассчитывал», - уведомляет Сергей Арзянцев.

Еще одной препоной для заемщика может стать проблема с перепланировкой в желаемой квартире. «Оценка может выявить наличие переустройств, которые невозможно узаконить или привести в первоначальное соответствие. Это может быть, например, объединение отапливаемых помещений с неотапливаемыми (лоджии с комнатой). Как правило, квартиры с такими перепланировками банки в залог не принимают», - добавляет эксперт.

Еще одной проблемой при оценке квартиры для целей ипотеки является дисконт, который устанавливает банк к рыночной стоимости квартиры, определенной оценщиком, делится своими наблюдениями Сергей Доваль («Оценка для кредитования»). Таким образом, сумма кредита будет всегда меньше, чем стоимость квартиры, и разницу необходимо доплачивать покупателю из собственных средств. «Чтобы этого избежать, часто люди пытаются договориться с оценщиком, чтобы тот «завысил» стоимость квартиры. В этом случае заемщик рискует вообще не получить кредит, поскольку в большинстве банков работают залоговые службы, которые проверяют отчеты оценщиков, и в случае явного завышения стоимости могут остановить сделку», - предупреждает Доваль.

Отдельно стоит сказать и о технических сложностях. Заемщик должен будет организовать выезд оценщика на объект, договориться с владельцем недвижимости о фотографировании и осмотре. На всё это нужно время.

Такой момент как соблюдение сроков не стоит упускать из виду. «Как правило, отчет об оценке нужен тогда, когда уже внесен аванс за квартиру. Готовится такой документ в среднем 2-4 дня», - информирует Евгения Таубкина (НБИК). Впрочем, сроки можно сократить до 1 дня, но тогда цена услуги оценщиков будет выше.

«Если банк выдает кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (то есть не держит их у себя на балансе, а продает закладные), то отчет об оценке должен быть безукоризненным - без ошибок, опечаток и т.д. И, пожалуй, еще один момент, который следует учесть заемщику: на отчет об оценке захочет взглянуть и страховая компания, поскольку она страхует «титул» и «конструктив» объекта. Соответственно, может потребоваться дополнительная копия отчета для страховщиков», - уточняет Таубкина.

Важный выбор

Очевидно, что оценочная экспертиза для получения ипотеки - мероприятие очень ответственное. Как выбрать того самого оценщика из огромного числа компаний, предлагающих свои услуги?

Сначала нужно изучить список аккредитованных оценочных компаний в тех банках, которые одобрили заемщика.

Конечно, люди в первую очередь ориентируются на стоимость предлагаемых услуг. Однако при выборе оценочной компании также следует обратить внимание на ее репутацию, длительность работы на рынке и рейтинг. «Если вы обращаетесь за оценкой в крупную, известную на рынке компанию, то вероятность получения некачественных услуг будет минимальна», - уверяет Тамара Касьянова.